​深圳小产权最详细攻略（精选）

深圳小产权最详细攻略（精选）

本小产权专题，专门针对纯投资客精心打造，如果您是普通刚需上车或改善可以直接划过，这些内容并不适合您。未来在深圳，对于买房投资客最赚钱、回报最大的品种，在我看来，并不是住宅。而是被多数人嫌弃的深圳小产权房。2024年将是小产权全面爆发的启动元年。

我们绝大多数人不敢碰小产权的原因，主要是2021年深圳住建局出台的关于小产权不予律师见证和中介代理条条框框的限制。这恰恰说明深圳小产权的价值。它将是未来深圳住房结构转型的重中之重。

接下来的专题内容，我将绝大多数人对深圳小产权的认知盲区一一击破，带你真正了解深圳小产权，拥抱这个新的赚钱时代。

本章的内容内容如下：

一 、深圳土著的由来

二、 小产权的所有类别

三、 为什么小产权房是深圳住房转型的命根子

四、 深圳小产权房的真实市场

五、 拆迁赔偿的案例及标准

六、 逆袭案例

七、 法律普及

■村委盖章

■合同纠纷法律依据

八、 深圳小产权的六大优势

九、 小产权未来的发展趋势

一、深圳土著的由来

（绿色为广府人、红色为客家人）

深圳的土著主要是广府人和客家人。

广府人：

两晋时期是第一次移民潮；南头博物馆有详细的记载；

两宋时期是第二次移民潮；赤湾的天后宫、文天祥、南宋幼皇赵邴祠堂、皇岗村庄敬德等等都有相关历史考证。

客家人：

康熙时期，迁界禁海，客家人举家搬迁到当时的东官郡（现在深圳地区），主要集中在龙华大浪、观澜、龙胜，龙岗布吉、坂田、平湖、整个龙岗和坪山主要都是客家人的先祖。

二、小产权的所有类别

1、《广东省房产所有证》

这类房子是80年代或以前由安宝县发的证，只有真正的深圳土著才会有的。

像这样的房子，市场上基本都见不到的了，没有会拿出来卖，或是拆迁了原址上重建的，不过这类房虽然少，但还在拆迁房里还是可以看到。

2、《房屋所有权证》猪肝本

此类房子大多都是90年代初期深圳关外村民自己建的房子的产权证，也算是比较老的房子，现在在沙井，观澜，松岗比较偏的地方，比较老旧的那种两层半或者瓦屋，就很有可能是这样的！

3、《房地产证》俗称的：绿本！

这类房子是也是90年代，通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的！此类房子不能买卖，不能过户，不能抵押！说到这个绿本，还有两种：一种是村委的统建楼，对于本村本项目发的使用权证书，另一个是开商发自己印的，村委盖个章而，这两种一会后面会说到。

4、集资房（绿本或整栋大红本）

这类房子是企业或者几家公司一起集资建的，（申报的项目不同产权也不太一样，有的是绿本，有的是大红本。中兴、华为、富康都有这样的房子）分给内部员工或者家属的过渡房子，类似科技员的高新公寓之类的。这类房子交流非常少，对详细信息也是一知半解而已。暂不讨论！

5、大红本房（整栋有一个红本的）

这类房子说白了还是企业自己建的公寓房，四证齐全，但也是不能上市流通的，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司所有的，只是让你一次交几十年的租金，只能算一个长租房而已，签的都是租赁合同（有一些签的有偿使用合同）。

6、村委统建楼

这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建的写字楼或者住宅。村委签合同，也有绿本，但这个绿本是村里发的，仅针对该项目做的一个使用权证书。

有一种也叫村委统建楼，不过是开发商主导的，属于与合作关系。部分有绿本，不过这个绿本开发商自己做的，村委只是盖章（有一些村委盖章还要收钱的）。有的没有绿本，签合作建房合同，村委只是在合同见证处盖一个章而已。

还有一种开发商统建楼，此类房算是一个比较奇葩的存在。基本上是一个开发商和村委租一块地，然后立一个名目就开建（比如宿舍楼），清湖，沙井比较多楼盘是这样的，这类房子一般都是和开发商签合作建房合同，不会体现出与村委有任何相关的信息。

7、两证一书（村民私宅报批报建申请）

这种房子目前是深圳最多的存在，为什么会是两证一书呢？两证一书的时候全部都是有报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验领绿本。当时政府紧抓经济，可能太忙了，顾不上这个，所以睁一只眼闭一眼就过了，上面这个所有的两证一书。

8、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》

以2009年6月2日为界，之前为历史遗留违法建筑，之后为新增违法建筑；

这个是2009-2010年间一个普查，相当于已经记录在册的了，不说你违法也不说合法，反正就是存在了！此类房子也是存在得最多的！特别是一些什么证都没有的，基本上就只有这个回执。

9、无证的垦荒房

这种房子基本上都是以前来深圳开荒建的，基本上无任何手续证明，唯一有的可能就只有水电的开户证明了，不过现在至少都有《历史普查回执》吧。

军产房

这个也分两种：一个是本身就是部分备用地上建的福利房（如安侨苑是武警部分的），另一种是和军区有关系的（罗湖那边的一个公寓，有广州军区盖章，但未有过见过出来的证，不知真假）。所有的军产房，现在理论上是过不了户，更不了名的。但江湖部队事无绝对，这水太深了，所以不作讨论。

三、为什么小产权是深圳住房结构转型的命根子

相比于香港或者新加坡的住房结构，它们都是非常简单的私宅+公屋的模式，而在深圳的住房结构中，由于历史遗留问题，一半以上的住房是由城中村村民提供。商品住宅+保障房加起来的比例不到30%。

在深圳2035发展纲要中提到，到2035年深圳商品房/保障房的占比要从现在的30%达到64%，这个单纯的靠每年出让土地和新建保障房可以实现吗？

显然是杯水车薪，无法实现！

每年商品房供应量大约在7万套/年，保障房除了2021、2022、2023年三年井喷以外，未来都会回归到每年供应8万套/年；十年下来，新增的商品房也只有70万/套、保障房到80万/套；对于当下的住房结构的改善，可以说是微乎其微。

接下来，我们再看一下城中村拆迁转化成商品房的数据。

从2012年到2020年，九年时间村民自建房少了150万套；多出了50万套保障性住房和60万套商品房；可以很清晰的看到，未来住房结构的转型，一定离不开对小产权这类产品的合理开发。那么是不是会通过深圳城中村会大规模旧改和更新呢？

个人认为不会，也不需要。推倒重建未来不一定是结构转型的主要手段。不用拆迁，一样可以改善深圳日趋矛盾的住房结构。未来只需要在历史遗留和流动性规则上做出调整，就可以完全释放出它的活力，未来它一定是保障房和商品房，最好的调和剂。

随着城镇化日趋成熟，以前一心一意搞建设，闷头发展，现在不需要大规模建设，大拆大建，经济增速放缓，大城市供需矛盾突出，接下来也该静下来正视和解决历史遗留。

深圳小产权房的住房结构

深圳全部可以使用面积约1997平方公里，农用不可动面积916平方公里，建成面积约917平方公里，还剩157平方公里，实际可开发59平方公里。

在这建成917平方公里中，56%是没有完成征转手续，25%是集体所有。深圳61万栋建筑中有36万栋是违建，占比58%；56万人掌握了507万套深圳住房；95平方公里为合法用地，土地确权率仅为 25% ，总计约300平方公里主要是历史遗留问题和违法用地。这些数据背后，蕴含着时代赋予的大机会！

四、深圳小产权房的真实市场

目前小产权的紧箍咒，主要是2021年深圳住建局出台的政策，但是历史无数次证明，每次严打踩刹车，都是变相机会，只是悄悄告诉你，偷偷上车。

本以为政策一出，小产权被一棍子打死，凉凉了，可让你意想不到的它却走出了独立行情。这一年，深圳小产权房成交量与成交价都破了记录。

比如，龙华民治、宝安西乡频频出现“日光盘”；

比如，西丽小产权房单价已远高于龙岗、盐田非核心区域的某些红本商品房；

比如，宝安沙井，有不少房源一年半时间升值60%；

比如，龙岗坪地这个相对偏僻的地方，新建统建楼每平18000元；

比如，南山白石洲的回迁房指标卖到了五万左右/平……

比如，福田南山100万附近的小产权，租金回报高达年化7%；

比如，近两年，香港人开始大量在购买小产权，很多香港的“深圳村民”。

这个市场目前市场认可度低、信息不对称、认知偏差巨大，也蕴含着巨大的套利机会。

五、深圳拆迁赔偿的案例及标准

大家比较关心的问题是，如果遇到旧改与棚改，会不会人财两空？外地人和本地人有没有可能一视同仁？以什么样的标准赔偿？我们就从这几个案例，一一道来。

Case1：南山区西丽大磡社区水源保护地上的赔偿标准

先举一个极端的案例。2018年下半年，比较引人注目的小产权房新闻莫过于10月31日西丽百旺大厦的爆破拆除。百旺大厦属于A级爆破，是近10年来全深圳单体建筑爆破面积最大的记录。而之所以拆除百旺大厦，是因其处在西丽水库资源保护范围内，根据建筑物相关性质，属于历史违建，依法拆除。

不明真相的自媒体开始哗众取宠，以“人财两空”“没收”之类的标题刷屏。而真相是怎样的呢？即使是建设在水源保护用地上的这些违法建筑，赔偿标准是：大磡24000元/平，白芒26000元/平，原村民符合就给回迁房，子女（最多）有购买指标。非原村民直接货币补偿。除了赔偿，还有奖励。

Case2：罗湖区“二线插花地”木棉岭棚改

这个案例有一个很重要的亮点是，即使是无产权面积（无房产证，无两证一书等），也能获得赔偿。

而从这张图可看出，在做权利人登记时，会登记历次转让情况，并赔偿最后一任业主。更重要的是，赔偿的是红本商品房。

Case3：南山区华润置地大冲旧改

作为广东省最大城中村改造项目、深圳市“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一的大冲整体改造项目（大冲华润城），整体改造面积为68.5万平方米，项目总建设开发量为280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，总投资将超过200亿元。

这个耳熟能详的项目，当时的拆迁赔偿标准又是怎样的呢？（以下有大冲、岗厦、蔡屋围等不同城市更新项目的拆迁安置补偿对比图）

Case4：南山区白石洲拆迁赔偿项目及标准

由上图可见，本地人与外地人都能获得几乎一样的赔偿。

六、逆袭案例

我们再看两个真实的案例分享

龙华梅龙路中石化加油站

梅龙路的中石化加油站️ ，这个加油站也跟农民房有关。有个老乡在民治做包工头，在塘水围村有一栋农民房，被村委征收了，村委赔给他一块地，他把盖成了加油站，被中石化盯上了，中石化买了6成的股份，打中石化的招牌，包工头啥也不用干了，就等着收钱就行了。

加油站就是提款机，这个加油站一年卖几个亿的油，纯利润10%以上，一年分几千万现金。收入已经不能用可观来形容了。

从只有一套农民房的普通人通过拆迁变两三千万土豪

罗湖二线插花地港发新村的陈姐，她40多岁，在自己几年前一二十万买的农民房1楼商铺开了个麻将馆，家人住在后面的房间里，木棉岭的很多小店都顺带做下租房卖房补贴家用。

16年4月份后，木棉岭贴出了拆迁公告，很多人来买农民房，陈姐能说会道，找她买农民房的人很多，陈姐一边赚佣金、一边借钱、凑钱、合伙又买了一些农民房，留了一些，其余分隔成小单间对外卖，一套赚几万十几万就卖，卖出赚了钱后再买入。

17年要拆迁时，她手里还剩400多平农民房，她选择了赔商品房，短短一年，她就从几十万的小老板变成2000万级的土豪。

据港发新村的陈姐分享，棚改的户型最小是35平，天健要保证每个业主都能赔到房子，有些人买了10几平的单间，一平补了1万5的差价，就可以拿到35平的商品房了，有个人只有9平的单间，也补差价拿到了商品房。

每套房不管大小，现金奖励18万。很多业主当初买房都不超过18万！（备注：罗湖插花地棚改是以户为单位计算奖励金额的，一般拿不到18万，因为签约100%才可能拿到，最多拿17万，分整栋奖励5万，片区奖励8万，网格奖励5万。）另外还有像布心山庄有人赔了五六千平，目前市值3亿左右。

七、法律普及

关于村委盖章

没买卖过深圳小产权的人几乎都有一个重大误解，觉得买卖完小产权后，必须得在该村村委做个备案/登记/盖章，这样才有保障。实际上，不一定。

原因是深圳的统建楼几乎都是村委出地、个人开发商出钱合作建房而来，买卖合同上的甲方大部分是出钱合作建房的开发公司，极少有合同甲方是村委，买家买了房后，村委或开发公司在买卖合同上盖个章或者自制个红本/绿本盖个章给买家，一手房会把过户费包含在房价里或者一二手每平都收200-500元过户费。

自从16年沙井马安山村的永丰公寓失火把村长抓了之后，已经大为收敛了，最近几年想让开发公司盖章，除了过户费之外，有些还得额外给喝茶费，一般得2-3万/套。和商品房开发商一样，统建楼卖完后，大部分开发公司就注销了，花了几万块盖的不一定是真章，有些甚至章都不盖，在管理处电脑里登记下就算过户了。

自从2021年4月29日央视报道深圳小产权后，盖章就更是提着猪头找不到庙了。现在的统建楼和单套农民房几乎都是签房屋转让合同，到管理处水电过户，天然气到附近站点过户到自己名下+律师见证的方式交易。

遇到拆迁，利益归原业主还是实际占有人？

目前市面上大多数统建楼不能过户，但是可以到律师事务所见证，见证双方房屋转让协议。遇到拆迁利益问题开发商只认可房屋实际占有人，律师见证书，加购房合同，深圳很多小产权至少都转了10几次手，原始第一任业主没有法律依据出来闹纠纷。

合同纠纷的法律依据

1、合同效力与标的物是否违法建筑无直接关系。

根据《民法典》第502条规定，“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，据此，合同的生效并不取决于标的物是否合法，以违法建筑存在先天违法性，认定买卖行为违法、买卖合同无效没有法律依据；

2、小产权交易不违反法律禁止性规定。民法典并没有违法违章建筑买卖行为无效的规定。深圳住建局及地方行政职能部门将小产权交易作为行业约束条件，属于行业行规，不具备法律约束条件。

3、双方当事人均知晓建筑物违法不能物权转移登记仍进行交易，本质是违法建筑占有权、使用权、收益权的转让，该权益客观存在且受法律保护，实践中法院在处理分家析产、财产分割、赠与时也予以处理，故而应在定性方面认定违法建筑买卖合同为违法建筑占有权、使用权、收益权转让合同，做出有效认定；

4、违法建筑属于历史遗留问题，存在补办手续合法化的可能，一刀切认定违法是法律运用错误。

根据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条，经普查记录的深圳市历史遗留违法建筑，区别违法程度，存在确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等多种方式解决，即便是新增违建，根据《城乡规划法》对于尚可采取改正措施消除规划影响的，限期改正、罚款后变为合法建筑的规定，并非必须拆除，存在确权合法化可能的情况下，一刀切认定无效于事实不符。

5、违法建筑买卖不能过户、不能发生物权变动，结果与合同效力无关。

深圳市龙华区人民法院判例中已有充分表述，《民法典》无权处分合同有效的规定或成为认定违法建筑买卖合同有效的直接法律依据：

《民法典》第597条第1款吸纳《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012）》第3条，直接规定了因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任而不再是损害赔偿责任，确规定了无权处分合同为有效合同。第2款规定法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

违法建筑没有取得产权证书，根据《房地产管理法》第38条属于禁止转让标的物，但该禁止性规定属于管理性规定，导致的结果是不能发生物权转移，并不导致合同无效，据此构成无权处分，根据《民法典》第597条第1款规定属于有效合同（深圳市龙华区人民法院判例观点亦如此）；

6、法院裁判观点：违法建筑，合同约定依然有效

对于违法建筑引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的合法建筑小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约合法建筑买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于购买一方。

7、社会经济秩序的稳定、公平正义的实现需要以维护合同有效为原则，并应避免当事人借口合同无效违反诚实信用原则获利：据此，法院在审理合同效力纠纷时，应当以认定合同有效为原则，无效为例外，审慎认定合同无效，特别是对于毁约方提起的确认合同无效之诉，避免司法审判权成为其违反诚实信用原则、毁约获利的“帮凶”；

关于征收补偿的法律践行

原业主反悔情况下，违法建筑类小产权房遇政府征收补偿，补偿权利人如何确定是一个十分务实，又无法回避的重要问题，对此深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案、广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均确认了买受人为补偿权利人。

换言之：即便是交易不合法，实践中政府部门也还是以诚实信用原则和契约精神，认可合同效力的。

总结：小产权不被市场接受的原因：被法律人放大了的风险

法律人的天职是风险防控，天生具有未交易先考虑风险的惯性思维，也由此导致往往人为放大了风险，所以为什么说律师永远做不了商人，而商人明知律师意见属实，往往有自己的主见，小产权房交易既是如此：

很多法律人其实并不了解深圳小产权房交易的现状，仅凭“小产权房统统违法，违法则风险不可控”的简单思维做出轻率判断，而事实上，深圳几乎占据住房市场50%的小产权房交易一直存在，很多小产权交易不下20多手，很多人购买，很多人投资，很多人获益，当然也有吃亏了的，总体来说，有风险，但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

八、深圳小产权房的六大优势

A.价格低，无税费，交易成本低；

B.无需购房资格；

C.租金回报率高；（目前深圳小产权年回报率约4 -15%）

D.逢旧改，价值直线翻倍；

E.不限售。可快进快出

F.市场认知还在起步阶段，黄金爆发期还没到来

九、深圳小产权房市场的“小趋势”判断

基于以上数据与观点，我们大致可以有如下大胆判断：

1、深圳人每天都在源源不断创造天量财富，由于商品房限购、限贷、限售、限离等重重枷锁，去年股市、P2P等投资渠道遭受重挫，投资渠道匮乏，可出租、可自住、不会被随意强拆、一旦旧改棚改可以变红本商品房价值倍增的小产权房被投资客视为下一座金矿；

2、深圳从2015年开始已彻底没法新建小产权房，只有存量，没有增量，并且存量在不断被旧改、棚改、土地整备、保护基本生态线水源保护区等政策快速吞噬。

3、深圳南山福田罗湖三区合计规划了6533万平方写字楼，超越纽约成为世界最大写字楼面积，海量写字楼今后会陆续被填满。未来十年，可能引发另一波“同城养老刚需”，孩子在哪里乐业安居生养，父母很可能就随迁到哪里。而随着小产权的功能完善，社区逐步完备，也不需要年轻人所考虑的学区问题，小产权房极有可能成为大城市养老地产社群的首选，更有可能走出一大波独立行情。

4、旧改棚改依然还要继续，新增的商品房住房和保障性供应，也只能靠旧改来完成。未来十年，依然还会有很多人因城市更新获得巨量财富和改变命运。而尝到甜头后，这些财富，极有可能继续滚入到未来更加成熟的小产权房市场。

5、作为商品房和保障房，强有力的缓冲剂，再加上19个超大特大城市开始城中村改造系列政策出台，小产权的改造是存量市场，但是投资性依然处于一个增量市场。笔者坚信，未来1-2年内，小产权房的认可度、流动性、融资性、投资增值能力，会有非常大幅的提升。

十、城中村复活计划

目前深圳缺乏一个专门为深圳村民打造的一个小产权自由交流的平台，实现线上和线下信息同步，统计深圳500个城中村的测绘面积和权属，产证情况、及时查询小产房房源地图及房价信息、租金信息，我们相信深圳这个小众市场，在不久的将来，会复活深圳城中村真正的房产价值，帮助未来深圳住房供给侧转型发展，做出一点绵薄之力。

（原创：深房大表哥 2023年9月19日）