投入50万购买商铺，疫情期间，商场倒闭了：商铺投资真的要慎重！

投入50万购买商铺后，商场倒闭了：租金收不成，本金也打水漂。商铺投资真的要慎重！

最近，有网友私信给我说他年前花了50万元投资了一个商铺，当时原本打算自己年后自己开家小店，再不济可以选择出租商铺收取租金。

按当时销售商铺的小哥跟他计算的结果来看：如果对外出租商铺的话，每个月至少5000的租金，如果地段火起来之后甚至还可以像其他地段一样每月收租上万元，5-10年可以投资回本，乍一算下来投资回报率还是挺高的。所以这位网友凑了钱买了一间商铺，准备开启自己的投资生涯。

可是万万没想到，年后国内爆发新冠肺炎，没有人外出逛街，商场关闭不接客，商铺的对外招租成为一个困局。本以为最多就晚一点招到租，熬一熬这几个月就过去了的时候，负责运营商场的公司对外宣布倒闭了……

后续的赔偿也好、本金退回也好，有得一堆烂摊子收拾了，想想头都大。

商铺投资到底要怎么投？

商铺投资真的要慎重！没有一项投资都是纯收益而没有风险的，那些市场上鼓吹“一铺养三代”的售楼小哥们往往都夸大了商铺投资的收益，而故意不说商铺投资的风险。到最后，只剩下来“三代养一铺”。

任何实体投资都要做好价格敏感性分析和压力测试。

按照金融市场的习惯，每做一个投资决策前都要仔细分析一下这个项目的风险和收益。并做出在最极端情况下的亏损情况分析，这一点在经济学上叫做价格敏感性分析，也叫做压力测试，也就是分析在最坏的情况下、价格下跌和市场预期最坏的情况下，会产生多大的损失，同时评估这种极端情况所存在的发生概率，综合评估这个项目的预期回报率。

举个简单的例子：假如有10%的可能性，这条商业街做不起来，到时候本金会亏损40%，你只能通过折价的方式抛售出去，自己换来一个清闲自在，也有30%的可能性这条商业街人气平平，刚好到达市场平均水平，此时的年化收益率是15%；如果有60%的概率恰巧市规划局在周边规划了多个住宅区，人气一下子起来了，那么每年能够达到30%的投资回报。那么这个项目的综合评估的预期收益率就是：

10%X（-40%）+30%X15%+60%X30%=18.5%（综合收益率）；极端情况就是亏损40%。

在这种结果下去考虑投资，能够接受就投，有重大风险就不投。

商铺投资还需要考虑综合影响因素

说回商铺投资，除了正常的营收成本分析之外，首先要考虑一下商铺所在地段人流情况，结合地区规划文件看看周边未来有哪些市政规划，以便判断未来这个商铺所在的区域的人气能不能火的起来。

其次，要注意对商业综合体的一个考察了解，看看商业体里面的人流量如何、商铺入住率如何，如果有机会的话甚至可以去里面问问已经进驻的店铺营收和经营情况怎么样。

最后，别被高回报冲昏头脑，不管是做任何投资都需要谨慎。别被夸大了的投资和高息回报给忽悠了。

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